login  Inloggen  |  note  Registreren

question

Het verkopen en kopen van een huis

 

Wat is een reële verkooptijd van mijn huis?

Probeer een inschatting te maken van de tijd dat de woning te koop zal staan. Dat voorkomt teleurstellingen. Bovendien is het goed ervan doordrongen te zijn dat een (langere) periode van dubbele woonlasten een reële mogelijkheid is. Wilt u eventuele dubbele lasten meefinancieren, vraag dan de hypotheekadviseur de geschatte periode mee te wegen in zijn hypotheekofferte en neem deze in ieder geval mee in uw begroting.
Niet al het 'nieuwe' aanbod dat op woningsites vermeld staat, is dat daadwerkelijk ook. Een woning kan ook tijdelijk van de markt zijn gehaald om vaak voor een lager bedrag opnieuw te worden aangeboden. Het is goed om daar alert op te zijn. De verkoopperiode is ook afhankelijk van de huizenmarkt op dat moment, maar gemiddeld toch wel 6-10 maanden.

 

Wat is mijn huis waard?

U kunt de waarde van de woning laten vaststellen door een makelaar of taxateur. 

Ook kunt u de verkoopwaarde van de woning laten vaststellen met de module “Wat is dat huis waard” van Calcasa / Vereniging Eigen Huis. Met enkele klikken van de muisknop ontvangt u een betrouwbare indicatie van de actuele woningwaarde, zonder tussenkomst van een taxateur. Dat scheelt tijd én geld!

 

Wat zijn verborgen verbreken?

De verkoper heeft de meldingsplicht om alle bekende gebreken te melden zodat de koper hier rekening mee kan houden bij het nemen van de koopbeslissing. De verkoper is aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn van een verborgen gebrek en de koper daar vervolgens niet over heeft ingelicht. De verkoper is slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
De koper echter heeft een onderzoeksplicht en dient zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Dit kan bijvoorbeeld door een bouwtechnische keuring uit te laten voeren. Als de koper tijdens een bezichtiging een verborgen gebrek makkelijk zelf had kunnen opmerken, bijvoorbeeld een sterk schuin aflopende vloer, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek en wordt het moeilijk om de verkoper later aansprakelijk te stellen.

 

Wat zijn de voordelen van een bouwkundige keuring?

Om naderhand niet met verborgen verbreken geconfronteerd te worden, is het raadzaam om zowel bij aankoop als bij verkoop van uw huis een onafhankelijke bouwkundige keuring te laten doen door bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis. De prijzen van de aankoopkeuring van Vereniging Eigen Huis variëren van € 294 tot € 1.131 afhankelijk van de oppervlakte van de woning.
In het keuringsrapport dat hieruit volgt staat onder andere vermeld welke bouwkundige problemen er zijn, hoeveel achterstallig onderhoud er is en welke risico's voor toekomstig onderhoud er nog zijn. Tevens vindt u in dit rapport een kostenbegroting voor herstel en onderhoud.
Met een onafhankelijk objectief opgesteld keuringsrapport voldoen zowel verkoper als koper vrijwel volledig aan hun wettelijke verplichting (onderzoeks- en meldingsplicht).
De verkoper kan met een bouwkundig rapport in bezit de kwaliteit van zijn huis aantonen en eventueel onzekerheden bij de kopers wegnemen. Dit kan het verkoopproces versnellen.
Vaker nog wordt een bouwkundige keuring aangevraagd bij aankoop. Veel kopers maken de bouwkundige keuring onderdeel van de onderhandelingen. U weet wat er mis is aan het huis en wat de toekomstige kosten zijn.
Ook komt het voor dat pas na het tekenen van het voorlopig koopcontract, een bouwkundige ingeschakeld wordt. In de koopakte wordt dan een ontbindende voorwaarde (met betrekking tot de bouwkundige keuring) opgenomen. Als de keuring meer dan een vooraf bepaald bedrag aan kosten uitwijst, kan de koop ontbonden worden.
Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij een tegenbod doet.

 

Wanneer ben ik in onderhandeling?

Als u geïnteresseerd bent in een woning, brengt u een bod uit. Ook wel openingsbod genoemd. Alléén als de verkoper reageert en een tegenbod doet bent u wettelijk met elkaar in onderhandeling. Eerder niet!
Om het eens te worden over de prijs is het mogelijk dat er tijdens de onderhandelingen biedingen over en weer zijn, totdat potentiële koper of verkoper het laatste bod op tafel legt met hopelijk voor beiden een goed resultaat.
Allerlei onderhandelingssituaties kunnen zich voordoen, bijvoorbeeld:

1. Het komt voor dat een potentiële koper of een verkoper aangeeft niet te willen onderhandelen. Er wordt dan geen openingsbod, maar een definitief eenmalig (tegen)bod geboden.

2. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen ‘naar elkaar toekomen ’in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

3. Als de verkoper het bod te laag vindt kan hij een tegenbod doen, maar dat bod zal dicht bij de vraagprijs liggen. De koper weet dan dat hij eigenlijk te laag geboden heeft en zal of moeten afhaken of met een nieuw bod moeten komen.

4. Ook is het mogelijk dat het openingsbod direct door de verkoper wordt afgewezen, omdat hij het gewoon te laag vindt.
Wat betekent “onder bod” zijn
Volgens de regels mag een verkoper of makelaar maar met één partij tegelijk onderhandelen. Andere eventuele belangstellenden mogen wel een bod uitbrengen, maar krijgen daar geen antwoord op en zullen moeten wachten tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is.
Bezichtigingen kunnen wel gewoon doorgaan, want een onderhandeling hoeft nog niet tot verkoop te leiden en de verkoper kan dan de belangstelling voor zijn huis beter peilen.

 

Hoe komt de koop tot stand?

Als er overeenstemming bereikt is over de prijs, opleverdatum, eventuele overname van roerende zaken enzovoort, dan tekent u samen een voorlopig koopcontract. Belangrijk om te weten: een voorlopig koopcontract is een definitieve overeenkomst. De term voorlopig verwijst naar een aantal ontbindende voorwaarden die de koper en verkoper samen afspreken. De ontbindende voorwaarden zijn langer geldig dan de drie dagen bedenktijd van de koper. In de koopovereenkomst wordt per ontbindende voorwaarde een vervaldatum afgesproken. Meestal gaat het om een periode van vier tot zes weken.
De koper kan het voorlopig koopcontract ontbinden als een van de ontbindende voorwaarden van toepassing is, bijvoorbeeld het niet rond krijgen van de financiering. De koper moet dan wel kunnen bewijzen dat hij de financiering niet rond krijgt.
Wat is de bedenktijd?
Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken.
De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.

 

Wat houdt 'kosten koper' in?

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper is ongeveer 10 % van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:
- Overdrachtsbelasting;
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering en hypotheekakte
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering en hypotheekakte
Wat gebeurt er tijdens de overdracht?
De woning wisselt officieel van eigenaar bij de notaris. Daar vindt de ondertekening van de transportakte (= akte van levering of overdrachtsakte) plaats en worden de sleutels overhandigd aan de koper. De notaris zorgt ook voor de financiële afwikkeling. De koopsom minus een eventuele hypotheekschuld die nog op de woning staat zal worden bijgeschreven op de rekening van de verkoper.